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登記の効力とは

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不動産登記の役割は、不動産の権利を公示して、安心して不動産の取引ができることだといいました。

では、あなたが自分の不動産の登記をしていることは、どんな効力を持つのでしょうか?


早く登記をした人が優先権を持つ

自分の持っている不動産に関する権利を登記しておくことで得られる一番の効力は、第3者に対して権利を主張できるということです。

第3者に対して権利を主張できるとはこういうことです。

<ケース1>

rei2.jpgあなたが売主から不動産を購入し、不動産の所有権はあなたに移りました。ですが、所有権移転の登記はまだしていません。
あなたへの登記がされていない間に、前の売主は、その建物を別のAさんという人にも売却してしまいました。(2重売買です)Aさんは、購入後、すぐに自分への所有権移転登記をしました。

sensei.jpgこのケースの場合、契約が成立して所有権が移ったのはあなたの方が先ですね。
ですが、Aさんの方が先にその不動産に関する登記を済ませています。

その場合、Aさんは、登記をしていることでその土地に関する自分の所有権を第3者であるあなたに主張して対抗することができるのです。
結果的に登記がないあなたは先に買ったからと所有権を主張できなくなってしまいます。
所有権は、一つの不動産にひとつしか成立しないからです。

これが登記の効力「第3者に対して権利を主張できる」ということの意味です。


<ケース2>

あなたはBさんという人にお金を貸し出して、担保としてBさん名義の土地に抵当権を設定する契約をしました。ですが、その不動産に抵当権の設定登記をしない間に、Bさんは別のCという人からもお金を借りて、Cさんのために先に抵当権設定登記をしてしまいました。

sennsei2.jpgこの場合、抵当権の設定登記をあなたよりも先にしたCさんは、あなたに抵当権の権利を主張することができてしまうのです。
ケース1と違うのは、所有権と違って、抵当権は一つの不動産に複数成立することが出来るという点です。
ですから、あなたは、Cさんの1番抵当権のあとに順位番号2番として、「2番抵当権」を設定することはできます。
もし、債務者(お金を借りた人)のBさんがお金を返せなくなってしまった場合は、その土地を売却して返済に充ててもらうことになりますが、不動産の売却代金から1番始めに弁済を受けられるのが1番抵当権者のCさん、残ったお金から次の抵当権者のあなたがもらえることになります。残ったお金がない場合には、あなたにはお金が返ってこないことになってしまいます。このように、登記は早く完了してしまった人の権利が優先されるのです。


登記の効力「第3者に対して権利を主張できる」ということの意味がお分かりいただけましたか。
更に登記には、「権利の推定力」も働きます。


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権利の推定力とは

登記簿に記載のある権利関係は、正しいものであると推定されることを「権利の推定力」といいます。
推定が働くということは、その登記簿の内容と違う事実を主張する場合は、「そうではない」ということを証明しなければならないということです。
ただ、あくまでも推定なので、偽造などで登記を完了しても正しい権利者は、当然抹消を請求することができ、推定は覆ることになります。

このように、登記は重要な効力を持っています。
自分の不動産の権利を守るためには、登記を速やかに行っておくことが大切なのです。