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マンション(区分所有建物)の表題部

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マンション(区分所有建物)の表題部

登記簿(登記事項証明書)は、表題部、甲区、乙区に分かれているといいました。

そして、前回は、一戸建ての土地、建物の「表題部」について説明しました。

ところが、マンションの場合の表題部は一戸建ての土地・建物などは、記載方法が異なっています。

一戸建ての場合、土地や建物は別々に登記簿(登記事項証明書)が作られ、それぞれに表題部がありますが、マンションの場合の表題部の記載はすこし複雑で読みにくいものとなっています。

ここでは、マンションの表題部について解説していきます。


マンション(区分所有建物)とは?マンションの一体化処分

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マンションの登記簿(登記事項証明書)の説明をする前に、マンションとは、どんな権利関係のものなのか?を説明しておきたいと思います。

マンションは、「区分所有建物」「区分建物」などと呼ばれており、複数の人が共同で居住するものです。

区分建物は、玄関ホールや階段、エレベーターなどみんなが使える「共用部分」と、個人が居住している部屋の「専有部分」に分かれています。

あなたがマンションを買って所有権を得る場合は、建物の専有部分の権利と、土地の権利を買うことになります。


マンションの権利で特徴的なのは、「建物(専有部分)と土地(敷地)」を一体化処分しなければならないという点です。

一戸建ての場合は、土地と建物を別々に売るなど処分することができます。本来、土地と建物は登記簿が別なので、それぞれ、権利の変動を記録していくことができますね。

ですが、マンションの場合は、本来別々のはずの土地と建物と一緒に処分しなければならないという決まりがあるのです。

そして、マンションは土地と建物を一緒に処分する関係から、土地の権利の記録をせずに、建物の登記記録に「敷地権」として、土地の権利の変動も一緒に記録できるようになったのです。

つまり、簡単に言うと、「一緒にセットで処分するんだから、別々の記録にしないで、土地の権利についても、建物の登記記録に一緒に書いてしまおう」ということなのです。

ここが一戸建ての登記簿と違う点です。

一戸建ての登記は土地と建物の登記簿は別々に記録され、それぞれ表題部や甲区、乙区がありました。
つまり、一戸建てを購入して、土地と建物の所有権を取得した場合は、土地と建物両方の登記簿に記録しなければなりません。
その後土地だけを他の人に売るなど別々に処分することも可能です。

ところが、マンションは一体化処分されることが決まっているため、建物登記簿の方に「敷地権の目的たる表示」という形で土地の変動も一緒に書いてしまおうということになっているのです。

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マンション(区分所有建物)の表題部のしくみ

では、具体的にどのような表題部になっているのか見ていきます。

マンション(区分所有建物)の表題部の流れは以下のようなものです。

まずはじめに、「マンション全体」の表題部があり、次に、個別の部屋「専有部分」の表題部が記載されているというように2段階で表されています。


<マンション全体の表題部>

マンション全体の表題部には、「専有部分の家屋番号」「所在」「構造」「床面積」「敷地権の目的たる土地の表示」などがあります。

◆専有部分の家屋番号

家屋番号とは、建物を特定するために付けられたものですが、専有部分の家屋番号とは、各部屋に付けられた家屋番号のことで、「○○○-1〜○○○-10」というように、表されます。この場合は、10戸の部屋数があるということになります。


◆所在・構造・床面積

これらは一戸建ての場合と同じです。
所在は、その建物がどこにあるか、構造は、マンション全体の構造材料などが記録されています。床面積は、マンション全体の床面積を、階ごとに平方メートルで表しています。


◆敷地権の目的たる土地の表示

本来、建物の登記簿と土地の登記簿というのは、別々に記録されるものです。
しかし、マンションという「建物の表題部」にこの「敷地権」という土地についての表記も一緒にされているのには、マンション独特の理由があります。

上記で説明したように、マンションは専有部分と土地(敷地)を一緒に処分しなければならないという決まりがあるため、建物登記簿の方に「敷地権の目的たる表示」という形で土地の変動も一緒に書くことになっているのです。

この部分には、マンションが建っている敷地の所在や地番、地積などが表示してあります。


<マンションの専有部分の表題部>

区分所有建物全体の表題部の次は、マンションの専有部分の表題部について見ていきます。
ここは、マンション全体についての表示ではなく、各個人の専有部分にあたる部屋についての表示です。

「家屋番号」、「種類」、「構造」、「床面積」、「敷地権の表示」などが記録されています。


◆家屋番号

マンションの専有部分を特定するための番号です。「○○○番の10」などと表されます。

◆種類・構造・床面積

これらは一戸建ての場合と同じです。専有部分の床面積などを表しています。

◆敷地権の表示

敷地権の表示というのは、各自が持っているマンションの土地についての権利の内容のことです。
「土地の符号」「敷地権の種類」「敷地権の割合」などが記載してあります。

マンションを購入した場合、専有部分の建物の権利と敷地権たる土地の権利の「所有権」を取得することになります。そして、土地の権利は、マンションの他の購入者と「共有」になります。

この場合は、「敷地権の種類」は、所有権となり、「敷地権の割合」は、「○○○分の○○」というように、敷地に関するその人の所有権の持分を表すことになります。