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所有権更正登記とは?

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所有権更正登記とは?

間違った登記がされた場合にそれを訂正するのが「所有権更正登記」というものです。

これは登記の情報の一部が間違っている場合に使われるのですが、よくあるのが以下のような住宅の持分に関するケースです。

例)
Aさん夫婦が新築マンションを購入。

その際、そのマンションの登記は夫3/2、妻3/1の持分で登記するところを夫名義で登記されてしまった。

この場合は原因を「錯誤」として所有権の更正登記で訂正することになります。
(真正な登記名義の回復を使う場合もあります)


<持分と贈与税>

所有権更正登記には、持分と贈与税の問題が絡んでいることも多々あります。

不動産の持分は、通常資金を出した割合で決めるのが一般的です。

例えばマイホームの資金を夫が5割、妻が5割出し合った場合は持分は2/1ずつとするのが普通です。夫婦で半分ずつ資金を出し合ったにも関わらず夫名義にしてしまうと、妻からその分贈与があったとみなされて贈与税がかかってきてしまうのです。

このようなケースの場合、登記の更正登記をして持分の訂正がされることがあります。

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承諾書

持分が間違っていた場合に更正登記をする場合、住宅ローンを組んでいないなど金融機関が絡んでいない場合は更正手続をするのは簡単ですが、

住宅ローンを組んでいる場合は、持分の更正登記には金融機関(住宅ローンを組んだ銀行です)

の承諾書が必要になることがあり、手続がちょっと複雑化します。


夫名義の不動産を⇒夫2/1、妻2/1に更正する場合、住宅ローンを組んでいたケースの場合を考えてみましょう。


銀行は住宅ローンを貸すときに、夫と金銭消費貸借契約を交わし、不動産に抵当権を設定しています。
(その旨はその不動産の登記簿乙区に記載されることになります。)

銀行は夫と契約してその不動産に抵当権を設定しているため、その不動産の持分を夫2/1、妻2/1に更正してしまうと、銀行の抵当権は夫名義の部分にしか及ばなくなってしまい、銀行の権利が減少してしまうということになります。

そのため、このケースで所有権更正登記をするには、銀行の承諾書が必要になります。

このように所有権の更正登記をする場合に利害関係がある人がいる場合はその人の承諾書が必要になってくるのです。