不動産登記簿謄本の見方ナビ~読みにくい謄本・登記事項証明書をわかりやすく解説

不動産登記簿謄本の見方ナビ~読みにくい謄本・登記事項証明書をわかりやすく解説 http://www.f-touki.com/ 「登記簿を読むのは難しい」こんな声をよく聞きます。確かに、登記簿は専門用語が多く、慣れていない人にとっては読みにくいものです。登記簿は、わたしたちの大切な財産「不動産の記録」です。大切な取引では専門家に任せたほうが良いですが、ある程度は自分でも意味がわかるように知識をつけておきたいもの。このサイトでは、読みにくい不動産登記簿（登記事項証明書）の見方、読み方、取得方法、土地や建物の権利に関する登記についてできるだけわかりやすく解説していきます。 ja Copyright 2008 Sun, 24 Feb 2008 11:44:39 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/?v=3.2-ja-2 http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 甲区（所有権登記)を見てみよう

所有権に関する登記は一番重要！

登記簿の中で、「甲区」は一番重要な部分だといわれています。それは、その不動産の「所有権に関する登記」が記載されているからです。甲区を見れば、その不動産を所有していると記録されているのが誰なのか？また、その前の所有者なども見ることがわかるのです。

所有権の登記の種類

所有権の登記は、所有者が誰なのか？どんな原因でその所有者に所有権が移ったのか？などが記載されているものです。具体的に所有権の登記にどんなものがあるのかというと、主なものに 所有権保存登記、所有権移転登記 があります。その他、買戻し登記、仮登記、仮処分、差し押さえなどの登記が入ることもあります。それぞれの登記についてはあとで解説します。 ]]> http://www.f-touki.com/005/ent15.html http://www.f-touki.com/005/ent15.html 005所有権に関する登記 Sun, 24 Feb 2008 11:44:39 +0900 所有権保存・移転登記とは登記簿（登記事項証明書）の甲区には、所有権に関する登記が記録されています。所有権の登記とは、主に以下のようなものがあります。

所有権保存登記とは？

建物の登記簿などの場合、「所有権保存」という登記が一番はじめに来ている場合はほとんどです。「所有権保存登記」とは、一番初めに所有権の登記をしたということを表しています。つまり、その建物などの不動産の一番はじめの所有者として記録されたということです。

所有権移転登記とは？

所有者として一番はじめに登記した場合、「所有権保存」登記をすることになりますが、それ以降に前の所有者から不動産を譲りうけた場合は、「所有権移転登記」をすることになります。これは、所有権が前の所有者から移りましたという意味で、どうして移ったか登記原因なども記載されます。たとえば、Bさんが、Aさんから不動産を買った場合登記の目的：所有権移転登記原因：売買権利者：B といった感じで所有権移転登記が記録されます。 ]]> http://www.f-touki.com/005/ent16.html http://www.f-touki.com/005/ent16.html 005所有権に関する登記 Sat, 23 Feb 2008 01:16:04 +0900 チェックすべき登記1―仮登記登記簿を読む時、特に不動産取引をするときに注意しておいたほうが良い登記というものがあります。それは主に 買戻し特約 仮登記 差し押さえ 仮差押 などの登記です。これらの登記がある場合、権利関係に不確定要素があるので、権利が覆されてしまう可能性があるからです。たとえば、ある不動産を買おうとしたとき、その不動産の登記の甲区で所有者がAさんとなっていて、その次に国などの差し押さえの登記が入っていた場合、その後不動産をAさんから買っても、その権利は覆されてしまうことがあるということです。これらの登記の意味について解説していきます。 ]]> http://www.f-touki.com/007/ent14.html http://www.f-touki.com/007/ent14.html 007注意したほうが良い登記 Sun, 17 Feb 2008 01:05:08 +0900 登記簿（登記事項証明書）のしくみ

登記事項証明書（登記簿）はどういうしくみになっているか？

登記簿は、1つの土地または建物ごとに一つの登記記録として作成されています。ここでは、登記簿謄本の代わりにコンピュータ庁で使用されている登記事項証明書を例にとって説明します。登記事項証明書は、大きく分けると、「表題部」「権利部甲区」「権利部乙区」に分かれます。 表題部は、不動産の表示について、権利部は、権利関係についての表示が記載されています。詳しくは、以下に述べます。

表題部とは？

表題部とは、不動産（土地または建物）の所在や地積など不動産の状況を表しているものです。どこにあるどのような不動産か？面積がどのくらいあるのか？建物の場合は、構造なども表記されています。従って、表題部を見れば、どのような不動産がある程度分かるようになっているのです。

土地の表題部

具体的に見ていきましょう。不動産が土地だった場合、表題部には主に、「不動産番号」「所在」「地番」「地目」「地積」などが記載してあります。 ◆「所在」は、「○県○市○町○丁目」というように、その土地がどこに存在しているのかを表します。 ◆「地番」は、一筆ごとに元々土地につけられていた番号のことです。実際の住所表示とは違うものです。 ◆「地目」はその土地が何のために使われているか、「田」「畑」「宅地」「山林」などその土地の利用目的を表しているものです。 ◆「地積」は、土地の面積のことです。

建物の表題部

不動産が建物の場合の表題部は、土地と同じく「所在」、「地番」などのほかに、「家屋番号」建物の「種類」や「構造」「床面積」「付属建物の表示」などが表記されています。 ◆家屋番号とは、建物を特定するための番号のことです。土地にはその土地を表す番号の「地番」付いているのと同じように建物にも「家屋番号」という番号が付けられています。同じ土地に何個もの建物が建っている場合には、「○○番の１」「○○番の2」などと表記されます。 ◆種類とは、建物が何のために使われているのかを表しています。主なものに、「居宅」「共同住宅」「事務所」「工場」「倉庫」「店舗」などがあります。 ◆構造は、「木造」「鉄筋コンクリート造」など建物の構造材料と屋根の種類、階数が表記されています。 ◆床面積は、各階ごとの面積が記載されています。 ◆付属建物の表示とは、車庫や倉庫など主となる建物に付属する建物がある場合は、この「附属建物の表示」に表記されることになります。表題部の意味は大体わかっていただけたでしょうか？今回は一戸建ての登記簿の中の表題部について説明しました。これが、マンションの場合になってくると、同じ表題部でも表記の仕方がかなり違ってきます。次回はこれについて説明します。

登記簿（登記事項証明書）の仕組みのまとめ

■　登記簿（登記事項証明書）は、「表題部」「権利部甲区」「権利部乙区」の３つにわかれている ■　その中の表題部は、不動産の物理的状況を表すものである]]> http://www.f-touki.com/003/ent10.html http://www.f-touki.com/003/ent10.html 003登記簿（登記事項証明書）の基礎知識 Sat, 19 May 2007 01:16:57 +0900 マンション（区分所有建物）の表題部

マンション（区分所有建物）の表題部

登記簿(登記事項証明書）は、表題部、甲区、乙区に分かれているといいました。そして、前回は、一戸建ての土地、建物の「表題部」について説明しました。ところが、マンションの場合の表題部は一戸建ての土地・建物などは、記載方法が異なっています。一戸建ての場合、土地や建物は別々に登記簿（登記事項証明書）が作られ、それぞれに表題部がありますが、マンションの場合の表題部の記載はすこし複雑で読みにくいものとなっています。ここでは、マンションの表題部について解説していきます。

マンション（区分所有建物）とは？マンションの一体化処分

マンションの登記簿（登記事項証明書）の説明をする前に、マンションとは、どんな権利関係のものなのか？を説明しておきたいと思います。マンションは、「区分所有建物」「区分建物」などと呼ばれており、複数の人が共同で居住するものです。区分建物は、玄関ホールや階段、エレベーターなどみんなが使える「共用部分」と、個人が居住している部屋の「専有部分」に分かれています。あなたがマンションを買って所有権を得る場合は、建物の専有部分の権利と、土地の権利を買うことになります。マンションの権利で特徴的なのは、「建物（専有部分）と土地（敷地）」を一体化処分しなければならないという点です。一戸建ての場合は、土地と建物を別々に売るなど処分することができます。本来、土地と建物は登記簿が別なので、それぞれ、権利の変動を記録していくことができますね。ですが、マンションの場合は、本来別々のはずの土地と建物と一緒に処分しなければならないという決まりがあるのです。そして、マンションは土地と建物を一緒に処分する関係から、土地の権利の記録をせずに、建物の登記記録に「敷地権」として、土地の権利の変動も一緒に記録できるようになったのです。つまり、簡単に言うと、「一緒にセットで処分するんだから、別々の記録にしないで、土地の権利についても、建物の登記記録に一緒に書いてしまおう」ということなのです。ここが一戸建ての登記簿と違う点です。一戸建ての登記は土地と建物の登記簿は別々に記録され、それぞれ表題部や甲区、乙区がありました。つまり、一戸建てを購入して、土地と建物の所有権を取得した場合は、土地と建物両方の登記簿に記録しなければなりません。その後土地だけを他の人に売るなど別々に処分することも可能です。ところが、マンションは一体化処分されることが決まっているため、建物登記簿の方に「敷地権の目的たる表示」という形で土地の変動も一緒に書いてしまおうということになっているのです。 ]]> http://www.f-touki.com/003/ent9.html http://www.f-touki.com/003/ent9.html 003登記簿（登記事項証明書）の基礎知識 Sat, 19 May 2007 01:16:15 +0900 権利部甲区とは？登記簿は、表題部、権利部甲区、権利部乙区に分かれています。表題部は不動産の表示について、権利部は、不動産の権利についての記載があります。今までは、そのうち土地の物理的状況を表している表題部について述べてきました。今度は、「甲区」について解説していきます。

甲区には所有権に関する権利が記載されている

「甲区」（権利部甲区）は、登記事項証明書の中で一番大切な部分です。ここには、その不動産の「所有権」に関する事項が記載されているからです。不動産の権利の中でも私達に最も関係があるのは、所有権ですね。不動産の購入や相続などで、不動産の所有権移転の登記をした場合、登記事項証明書中の「甲区」に所有者の変更が記録されるのです。

甲区に記載されている事項

登記事項証明書（登記簿）の甲区に記載されている事項は、「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」「原因」「権利者その他の事項」です。 ◆順位番号順位番号は、登記された順番を表しています。この順位番号によって、権利の優劣が決まってくる大切なものです。特に乙区では、この順位番号が権利関係を見る上でとても重要になってきます。 ◆登記の目的建物新築の場合の「所有権保存」や売買契約や相続などによる「所有権移転」など、所有権についてどんな目的で登記がされたのか？を表しています。 ◆受付年月日・受付番号受付年月日は、登記を受け付けた日付です。受付番号は、受け付けた登記について付けられる番号のことです。これらの日付は登記の優劣を決めるときに、大切になってきます。 ◆原因どうしてその所有権に関する権利を得たかという原因を示しています。「売買」「相続」「贈与」などが挙げられます。 ◆権利者その他の事項ここには、その不動産（土地又は、建物）の所有者が誰か？その氏名と住所が記載されます。新しく所有権が移ったことにより登記申請がなされると、新しい所有者の名前が記載されていきます。共有の場合は、それぞれの持分なども記載されます。

甲区でだれに所有権があるのかをつかんでおこう

「所有権」というのは、抵当権などと違って、ひとつの不動産について一つしか成立できないとても強い権利です。ですから、不動産の権利を見るときに、所有権がだれにあるか？ということを把握しておくことはとても大切です。所有権の登記の種類にはどんなものがあるのか？ということについては、後述します。 ]]> http://www.f-touki.com/003/ent8.html http://www.f-touki.com/003/ent8.html 003登記簿（登記事項証明書）の基礎知識 Sat, 19 May 2007 01:15:52 +0900 権利部乙区とは？登記簿は、表題部、権利部甲区、権利部乙区に分かれていました。ここでは、登記証明書の「乙区」について解説していきます。

乙区には所有権以外に関する権利が記載されている

「甲区」では、所有権に関する事項が記載されていました。それに対して、「乙区」では、その不動産の所有権以外の権利に関する事項が記載されています。

所有権以外の権利とは、何か？

不動産に関する権利で1番身近でわかりやすいのは、「所有権」ですが、不動産に関する権利は他にもいろいろあります。たとえば、抵当権や根抵当権、質権などの「担保権」や地上権や賃借権などの「用益権」などがあります。担保権とは、債務が返済できなかった場合に、その不動産を売却してその代金から返済を受けることの出来る権利、用益権は他人の不動産の使用ができる権利のことです。所有権は、ひとつの不動産に一つしか成立しませんが、これらの権利は一つの不動産に複数成立することができます。その分、どの権利が優先するかは登記の順位で決めることになります。

乙区に記載されている事項

乙区に記録されている事項は、「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」「原因」「権利者その他の事項」です。 ◆順位番号順位番号は順位番号は、登記された順番を表していて、権利関係の優劣を決めるものです。 乙区の場合は、特にこの順位番号は、重要な意味を持っています。 抵当権などは、一つの不動産に複数成立することができるため、誰がその不動産に優先的な権利を持っているかはこの登記の順位番号によって決まります。たとえば、この不動産の所有者Cにお金を貸しているA銀行とB銀行がいます。 A銀行は、自分を抵当権者として、その不動産に1番抵当権をつけました。B銀行は2番抵当権をつけました。このケースで、もし所有者Cがお金を返せなくなった場合は、抵当権が実行されて競売にかけられることになります。この場合、順位番号1番で、抵当権をもっているA銀行は、順位番号2番のB銀行り、優先的に債務の弁済を受けられることになります。2番抵当権者のB銀行はA銀行が貸したお金を回収した後、売却代金の残りから、お金を回収できることになります。このように、順位番号は、権利の優劣を決めるときにとても重要なのです。順位変更や順位の譲渡などが起きていない限り、順位番号の通りに優劣が決まることになります。 ◆登記の目的「抵当権設定」など所有権以外の権利についてどんな目的で登記がされたのか？を表しています。 ◆受付年月日・受付番号受付年月日は、登記を受け付けた日付です。受付番号は、受け付けた登記について付けられる番号のことです。これらの日付は登記の優劣を決めるときに、大切になってきます。 ◆原因どうしてその権利を得たかという原因を示しています。抵当権の場合であれば、お金を借りる契約をしたことが原因となりますので、「平成○年○月○日金銭消費貸借平成○年○月○日設定」というように記載されます。 ◆権利者その他の事項ここには、権利の内容についての記録されることになります。たとえば、権利が抵当権なら、「債権額」「利息」「損害金」「債務者」「抵当権者」などが記載されます。ここをみることでこの不動産にどんな内容の権利が付いているのかがわかります。ここまで主に抵当権を例に挙げて説明してきましたが、乙区に記録される権利は抵当権以外にもいろいろあります。乙区には、所有権以外の様々な権利が登記されることになるため、ケースによっては、権利関係を把握していくのが多少難しい場合もあります。不動産の登記事項証明書は、甲区の所有者情報だけでなく、乙区にどのような権利が設定されているのかよく見ておくことが大切です。]]> http://www.f-touki.com/003/ent7.html http://www.f-touki.com/003/ent7.html 003登記簿（登記事項証明書）の基礎知識 Sat, 19 May 2007 01:15:23 +0900 登記記録の調べ方1（閲覧と登記事項要約書）登記簿を見ればその不動産の権利関係を知ることができます。では、登記簿を調べるにはどんな方法があるのでしょうか？登記簿を調べるには、３つの方法があります。一つは、法務局に出向いて閲覧するという方法、2つ目は、インターネットでの閲覧、3つめは、登記簿謄本（登記事項証明書）を取得するという方法です。ここでは一つ目の方法について説明していきます。

①閲覧・登記事項要約書

今まで、登記簿を調べる方法には、「閲覧」という方法がありました。これは、調べたい不動産を管轄する法務局（登記所）に行って、直接登記簿を見るという方法です。ですが、現在は多くの法務局はコンピュータ化されており、紙の登記簿から、磁気ディスクに記録されるようになったため、直接登記簿を閲覧することができなくなっています。このようなコンピュータ化されている法務局で登記簿を見たいと思った場合は、閲覧の代わりに、、「登記事項要約書」というものを請求することができます。登記事項要約書は、その不動産に関する現在の権利関係など一定の登記事項が記載された書面です。（この書面は全ての事項が載っているわけではありません。）

閲覧または、登記事項要約書の請求の仕方

まずは、調べたい不動産を管轄している法務局に行きます。法務局に行くと、窓口の付近に「登記事項要約書・閲覧申請書」というものが置いてあるので、その用紙に、氏名・住所と必要を記入して申請します。必要事項は、調べたい不動産が土地の場合は、土地にチェックをして、「所在と地番」、建物の場合は、建物にチェックをつけて「所在地番と家屋番号」を記入します。登記の閲覧や、登記事項要約書、謄本をとる場合も、この地番または家屋番号が必要になります。これについては、後述します。その後、手数料の支払いをします。閲覧・要約書請求にかかる費用額は、不動産１つにつき、500円です。土地と建物は別々の不動産とみなされますから、土地と建物の両方の要約所を取る場合は、2つで1000円となります。手数料は登記印紙を先ほどの用紙の所定の貼付欄に貼り付けて支払います。登記印紙は、法務局内の印紙売り場で購入することができます。申請書の記入が出来たら、窓口に提出します。登記印紙は申請用紙に貼って出しても、あとから貼ってもよいでしょう。 ]]> http://www.f-touki.com/002/ent1.html http://www.f-touki.com/002/ent1.html 002登記記録の調べ方 Tue, 15 May 2007 11:17:22 +0900 登記記録の調べ方2（インターネットでの閲覧）登記記録を調べる方法は 1法務局に出向いて閲覧するという方法 2インターネットで調べる方法 3登記簿謄本（登記事項証明書）を取得する という３つの方法があることはお話しました。ここでは2つ目の方法インターネットで登記記録を調べる方法について説明していきます。従来は法務局に行って、閲覧、又は登記事項要約書を請求するか、謄本（登記事項証明書）を取得するしか、登記記録を調べる方法はありませんでした。

ところが、近年「オンライン登記情報提供制度」ができ、コンピュータ庁の登記所が保有する不動産の登記情報は、インターネットを利用して，一般利用者が自宅や事務所のパソコンで確認することができるようになりました。これによって、忙しくて法務局になかなか行けないという方も一定の登記記録を確認できるようになり、非常に便利になりました。ただし、この制度を利用できるのはコンピュータ庁の登記所の情報のみです。またインターネットから全ての登記情報が確認できるというわけではありません。確認できる情報には一定の決まりがあり、また、手順に従って手続きを行う必要があります。

利用手順の流れ

利用方法は２つあります。 1つは、予め財産法人民亊法務協会に利用者登録して、利用者識別番号（ＩＤ）とパスワードをもらい、利用する方法。 2つ目は、「一時利用」といって利用者登録をせず、クレジットカードの即時決済により利用する方法です。 ①「利用者登録」方法の流れ個人利用者の利用者登録の流れは以下の通りです。インターネット登記情報提供サービスにアクセスして、「ご利用の前に（利用者登録）」から利用者登録画面に行き、必要事項を入力して登録してください。これにより、協会は、申込者に1週間程度でIDとパスワードを送付して、登録が完了します。登録完了後、協会にネット上から登記情報の請求が出来るようになります。登録にかかる費用は、個人の場合300円、法人740円、国・地方公共団体560円となっています。これ以外に登記情報を確認するのに利用料金がかかります。 ②「一次利用」の方法の流れインターネット登記情報提供サービスにアクセスして、トップの「LOGIN」をクリックします。「一次利用者」を選択して進み、必要事項を記入、クレジットカードで即時決済して、登記情報を確認することができます。 ]]> http://www.f-touki.com/002/ent6.html http://www.f-touki.com/002/ent6.html 002登記記録の調べ方 Mon, 14 May 2007 21:47:50 +0900 登記記録の調べ方3（謄本・登記事項証明書の取り方）登記記録を調べる方法は 1法務局に出向いて閲覧（登記事項要約書）するという方法、 2インターネットで調べる方法 3登記簿謄本（登記事項証明書）を取得する という方法がありました。閲覧・登記事項要約書の取得やネットで調べる方法も登記情報を確認することができますが、より正確な情報を知りたい場合はやはり、登記簿謄本（登記事項証明書）を取得したほうが良いでしょう。今回は、３の方法、登記簿謄本（登記事項証明書）の取り方について解説します。今まで法務局（登記所）では登記簿謄本または抄本を請求することができました。しかし、現在は多くの法務局はコンピュータ化されており、紙の登記簿から、磁気ディスクに記録されるようになりました。このようなコンピュータ庁では、登記簿謄本を取得したいと思った場合は謄本に代わって、「登記事項証明書」を請求することになります。従来の登記所では、謄本または抄本を請求することができます。

登記簿謄本（抄本）または登記事項証明書の取り方

謄本または登記事項証明書の取り方は、閲覧・登記事項要約書の取得方法と似ています。以下に流れを説明していきます。

まずは、調べたい不動産を管轄している法務局に行きます。法務局に行くと、窓口の付近に、「登記事項証明書（登記簿謄本・抄本）交付申請書」というものが置いてあるので、その用紙に、氏名・住所と必要事項を記入して申請します。必要事項は、調べたい不動産が土地の場合は、土地にチェックをして、「所在と地番」、建物の場合は、建物にチェックをつけて「所在地番と家屋番号」を記入します。実際の住所表示と地番は違うことに注意しましょう。地番は住宅地図や、自分名義の不動産の場合は、権利証や固定資産税の納付通知書などで調べることができます。手数料の支払いをします。登記事項証明書（登記簿謄本）請求にかかる費用額は、不動産１つにつき、1000円です。ただし、この金額は登記事項証明書（謄本）は10枚の場合までです。登記事項証明書は10枚を超える場合は、5枚ごとに金額が加算されます。手数料は登記印紙を先ほどの用紙の所定の貼付欄に貼り付けて支払います。登記印紙は、法務局内の印紙売り場で購入することができます。申請書の記入が出来たら、窓口に提出します。登記印紙は申請用紙に貼って出しても、あとから貼ってもよいでしょう。 ]]> http://www.f-touki.com/002/ent5.html http://www.f-touki.com/002/ent5.html 002登記記録の調べ方 Mon, 14 May 2007 21:46:45 +0900 不動産登記簿とは何か？マイホーム購入時や、相続などで接する不動産の「登記」制度。登記手続きは複雑だし、難しい。登記簿は用語が難しくてよくわからない・・という声を良く聞きます。手続きは専門家に任せることがほとんどなので、登記や登記簿のことに関してはよく知らないという方が多いのではないでしょうか。

ここでは、不動産の登記制度や役割について、わかりやすく説明していきます。

不動産登記とは

不動産登記とは、各自の不動産の権利関係を法務局にある登記簿に記録する制度のことをいいます。それぞれの不動産について、登記簿には、だれがその不動産を所有しているのか？その不動産に担保が付いているか？などが登記されています。売却により所有者が変わった場合や、新しく権利が設定された場合など、権利関係に変化が起きたときに登記を行います。

登記できる不動産とは

ここで、「不動産」という用語について少し説明しておきたいと思います。一般的に一戸建ての家を指して「あの不動産を買った」と言う場合、土地と建物をひっくるめて言う場合も多いと思いますが、不動産登記においての「不動産」というのは、土地と建物は別の不動産とみなされています。したがって、土地と建物は別々に登記され、登記簿も別に作られることになるのです。 ]]> http://www.f-touki.com/001/ent4.html http://www.f-touki.com/001/ent4.html 001登記のしくみ Mon, 14 May 2007 11:22:04 +0900 登記できる主な権利先ほど、不動産登記は、あなたの不動産の権利関係を記録するものだといいました。 では、その不動産の権利とは何でしょうか？ 不動産に関する権利の中で、一番わかりやすくて身近なものは「所有権」でしょう。たとえば、マンションを購入するときに、売主と売買契約を結ぶと不動産の所有権はあなたに移ります。そして、不動産の所有権が移転したことを不動産登記簿に記録することができます。これは所有権移転登記といいます。不動産の登記は、この所有権だけではなく、様々な権利が設定されます。

たとえば、マンション購入時に、銀行で住宅ローンを組んで資金を借り入れた場合、銀行は資金を融資する代わりに、返済が終了するまであなたの土地と建物に「抵当権」を設定します。この抵当権も登記することができます。この他にも、登記できる権利というのはさまざまあります。以下に登記できる権利を挙げていきます。 ]]> http://www.f-touki.com/001/ent3.html http://www.f-touki.com/001/ent3.html 001登記のしくみ Mon, 14 May 2007 11:21:41 +0900 登記の効力とは不動産登記の役割は、不動産の権利を公示して、安心して不動産の取引ができることだといいました。では、あなたが自分の不動産の登記をしていることは、どんな効力を持つのでしょうか？

早く登記をした人が優先権を持つ

自分の持っている不動産に関する権利を登記しておくことで得られる一番の効力は、第3者に対して権利を主張できるということです。第3者に対して権利を主張できるとはこういうことです。 ＜ケース１＞

あなたが売主から不動産を購入し、不動産の所有権はあなたに移りました。ですが、所有権移転の登記はまだしていません。あなたへの登記がされていない間に、前の売主は、その建物を別のAさんという人にも売却してしまいました。（2重売買です）Aさんは、購入後、すぐに自分への所有権移転登記をしました。

このケースの場合、契約が成立して所有権が移ったのはあなたの方が先ですね。ですが、Aさんの方が先にその不動産に関する登記を済ませています。その場合、Aさんは、登記をしていることでその土地に関する自分の所有権を第3者であるあなたに主張して対抗することができるのです。結果的に登記がないあなたは先に買ったからと所有権を主張できなくなってしまいます。所有権は、一つの不動産にひとつしか成立しないからです。これが登記の効力「第3者に対して権利を主張できる」ということの意味です。 ＜ケース2＞ あなたはBさんという人にお金を貸し出して、担保としてBさん名義の土地に抵当権を設定する契約をしました。ですが、その不動産に抵当権の設定登記をしない間に、Bさんは別のCという人からもお金を借りて、Cさんのために先に抵当権設定登記をしてしまいました。

この場合、抵当権の設定登記をあなたよりも先にしたCさんは、あなたに抵当権の権利を主張することができてしまうのです。ケース１と違うのは、所有権と違って、抵当権は一つの不動産に複数成立することが出来るという点です。ですから、あなたは、Cさんの1番抵当権のあとに順位番号2番として、「2番抵当権」を設定することはできます。もし、債務者（お金を借りた人）のBさんがお金を返せなくなってしまった場合は、その土地を売却して返済に充ててもらうことになりますが、不動産の売却代金から1番始めに弁済を受けられるのが1番抵当権者のCさん、残ったお金から次の抵当権者のあなたがもらえることになります。残ったお金がない場合には、あなたにはお金が返ってこないことになってしまいます。このように、登記は早く完了してしまった人の権利が優先されるのです。登記の効力「第3者に対して権利を主張できる」ということの意味がお分かりいただけましたか。更に登記には、「権利の推定力」も働きます。 ]]> http://www.f-touki.com/001/ent2.html http://www.f-touki.com/001/ent2.html 001登記のしくみ Mon, 14 May 2007 11:21:05 +0900